¿Qué es el desahucio por falta de pago o desahucio express?

El desahucio por falta de pago o , como se conoce coloquialmente, el “Desahucio Express“, es el procedimiento judicial que sirve para resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y reclamar al inquilino las cantidades adeudadas en concepto de rentas, gastos asimilados a la renta (consumos de agua, luz, gas, etc), intereses y costas.

¿Dónde se regula el desahucio por falta de pago o desahucio express?

El procedimiento de desahucio express viene regulado en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho procedimiento judicial de desahucio ha sufrido en los últimos años, diversas modificaciones legislativas que han tenido por objeto agilizar los plazos procesales para obtener una pronta recuperación del inmueble alquilado. Nos referimos a :

  • Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento ya agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
  • Ley 37/2011 de 10 de octubre de medidas de agilización procesal.
  • Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Requisitos para iniciar un desahucio por falta de pago o “desahucio express”

Para poder iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago o desahucio express, tan solo es necesario que exista una mensualidad vencida e impagada por el inquilino.

De la misma manera, puede iniciarse aunque se haya satisfecho parcialmente la renta.
Sin embargo, el inquilino tiene la facultad de, por una sola vez, de “enervar” la acción de desahucio, es decir, pagar lo que debe hasta ese momento y continuar en el alquiler, en los mismo términos en los que éste estaba pactado. Sólo podrá hacerlo una sola vez y dentro del plazo de 10 días hábiles des la notificación de la demanda.

Documentos necesarios para iniciar un desahucio por falta de pago o “desahucio express”

Para iniciar el desahucio por falta de pago o desahucio express, únicamente tendrá que facilitarnos:

  • Poder general para pleitos.
  • Contrato original de alquiler.
  • Copia del título de propiedad del inmueble o Nota Simple informativa.
  • Los recibos impagados tanto del alquiler como de los gastos a que este obligado a pagar el inquilino, tales como agua, electricidad, comunidad, gas, etc.
  • Carta de reclamación (burofax, telegrama, etc), en caso de haberla enviado.

Respecto al poder para pleitos, caben dos posibilidades:

  1. Otorgar dicho poder ante Notario, a favor de los Procuradores y Letrados que se le indiquen (coste aprox. 30,00 € – 50,00 €).
  2. Otorgar dicho poder ante el Secretario del Juzgado (“Apud acta”) personalmente el día que lo designen para ello en el juzgado, en cuyo caso es gratuito.

Procedimiento de desahucio express se puede resumir en las siguientes fases o actuaciones

  1. Presentación de la demanda
  2.  Decreto de admisión a trámite, en que se señalan dos fechas a tener en cuenta:
  3.  Fecha de celebración del Juicio (solo se celebrará el juicio de desahucio, en caso de que se formule oposición por el inquili
  4.  Fecha del “Lanzamiento” o acto por el que se desaloja al inquilino de la vivienda o local.
  5.  Requerimiento al inquilino, para que en el plazo de 10 días
  6.  Desaloje la vivienda o local.
  7.  Pague las cantidades adeudadas.
  8.  Formule oposición a la demanda de desahucio.
  9.  En caso de no atender el requerimiento, se dictará el Decreto de Finalización, ratificando la fecha de lanzamiento.
  10.  Lanzamiento

Plazos

La duración del procedimiento va a depender de diversos factores (carga de trabajo del juzgado, demora en la notificación al inquilino, etc), pero lo habitual es que oscile entre 4 y 6 meses, desde la interposición de la demanda, hasta el acto del “lanzamiento”.

¿Cuanto cuesta iniciar un desahucio por falta de pago?

Desde este despacho somos conscientes de la situación económica actual, agravada por el impacto que puede ocasionar al propietario – arrendador, el impago de la renta, por lo que ofrecemos la posibilidad de fraccionar el pago de nuestros honorarios, de la siguiente forma:

Honorarios Abogados: 400,00 €

Fondos Procurador: Max. 250,00

Total Desahucio: 650,00 €

Preguntas frecuentes

¿Qué consecuencias tiene el envió del burofax o requerimiento previo?

Si pasa un mes desde la recepción y el inquilino no ha realizado el pago, perderá su derecho a “enervar “la acción, es decir, no podrá paralizar el desahucio pagando las rentas.

¿Cuántos impagos de la renta son necesarios para interponer la demanda de desahucio express?

El inquilino debe abonar la renta, salvo pacto en contrario, por anticipado dentro de los primeros 7 días de cada mes. Nuestros tribunales cada vez son más estrictos en la obligación del arrendatario de pagar sin retrasos, por lo que un sólo impago posibilita la acción de desahucio.

¿Es necesaria la intervención de abogado y procurador para presentar una demanda de desahucio?

La intervención de un profesional en un proceso judicial siempre es recomendable y, en la práctica, salvo que las rentas anuales sean inferiores a dos mil euros obligatorios.

¿Cómo puedo garantizar el pago de la renta?

Aunque la fianza legal en arrendamiento de vivienda es de una mensualidad, se puede incrementar en el importe que las partes convengan. También cabe la posibilidad de realizar un seguro de cobertura de cobro de la renta, en cuyo caso podremos tramitarle el cobro de su renta impagada sin ningún coste para usted.

¿Puede realizar el desahucio express y reclamar las rentas impagadas en la misma demanda?

La acción de desahucio se puede acumular con la reclamación de la renta, y en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya sumido o corresponda al arrendatario. A título de ejemplo; suministros, gastos comunitarios, IBI, tasa basuras, etc. El único requisito es aportar el comprobante de pago.

¿Qué puedo hacer como inquilino cuando recibo una demanda de desahucio?

-Las opciones son pagar (rentas + posteriormente las costas) y dar continuidad al contrato (sólo si no hay burofax previo y es la primera demanda).

-Oponerse acreditanto el pago

-No hacer nada y esperar el lanzamiento, aunque las rentas se van devengando y nos las reclamarán. En este último caso es mejor llamar al abogado y negociar una salida.

¿Cuándo sabremos la fecha en la que recuperaremos la vivienda?

Tras la admisión a trámite de la demanda de desahucio de dicta una resolución en la que se pone en conocimiento del arrendatario la demanda interpuesta y se le indica la fecha de juicio y de lanzamiento. Por tanto lo sabremos a las pocas semanas de interponer la demanda.

¿Se puede dar de baja los suministros y/o cambiar la cerradura ante un impago de la renta del alquiler?

No es posible ya que podríamos estar incurriendo en un delito de coacciones, aunque con excepciones y matices. Lo aconsejable es poner los suministros a nombre del inquilino, trámite que deberían realizar conjuntamente acudiendo ambos a la compañia.

¿Como inquilino puedo resolver el contrato dejando las llaves en el buzón o abandonar la casa indicandoselo al arrendador?

El arrendador para recuperar el inmueble deberá acreditar que el arrendatario ha resuelto el contrato, por lo que, en su defecto, se verá obligado a interponer una demanda de desahucio incluso sabiendo que ya no vive en el inmueble.

¿Una vez interpuesta la demanda de desahucio express, que pasa con las rentas generadas hasta la recuperacion del inmueble?

Las rentas se devengarán, a cargo del inquilino, hasta que el arrendador recupere la vivienda por acuerdo o por el desalojo judicial, por lo que el mejor consejo es llegar a un acuerdo y documentar la resolucion del contrato.

¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax o la demanda de desahucio express?

La ley prevé que cuando el inquilino no recoja la demanda de desahucio pueda notificarle el procedimiento a través de estrados del propio juzgado, por lo que no supone ningún problema insalvable, en todo caso un retraso de 15 días.

¿Quien paga las costas?

En las demandas de desahucio, en la gran mayoría de casos, se condenará al arrendatario al pago de las rentas atrasadas, pero también a los gastos del procedimiento de desahucio. A pesar de ello el arrendador deberá costear el procedimiento para posteriormente solicitar el pago judicial de las mismas al arrendatario. Este las abonará en función de su capacidad económica presente y futura.

¿Qué pasa si el día del lanzamiento el inquilino no quiere salir de la vivienda o del local?

El abogado y/o el procurador acompañarán a la delegación judicial y a un cerrajero, si existe problemas de desalojo comparecerá la policía y se efectuará el mismo.

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